가등기 비용 (2026년) | 종류별 계산법과 안전 절차

부동산을 매매하거나 돈을 빌려줄 때, 계약 후 잔금을 치르기 전까지 불안감을 느껴본 적 있으신가요? 혹시 집주인이 다른 사람에게 집을 팔아버리거나, 빌려준 돈을 돌려받지 못할까 봐 걱정될 수 있습니다. 이럴 때 여러분의 소중한 재산을 지켜주는 든든한 법적 장치가 바로 '가등기'입니다. 2026년 최신 정보를 바탕으로 가등기 비용은 얼마인지, 어떤 종류가 있는지, 그리고 실수 없이 안전하게 신청하는 방법까지 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 자세히 설명해 드리겠습니다.

#1. 가등기란? 미래 권리 확보를 위한 필수 법적 장치

#1.1. 가등기 개념: 집 소유권, 채권 등 미래의 권리를 미리 예약하는 방법

가등기는 한마디로 미래에 발생할 내 권리를 미리 '예약'해두는 제도입니다. 아직 완전한 내 권리가 아니더라도, 나중에 다른 사람보다 먼저 권리를 주장할 수 있도록 등기부등본에 그 순서를 미리 확보해두는 것입니다. 마치 인기 있는 공연 티켓을 미리 예매해두는 것과 같다고 생각하면 쉽습니다.

#1.2. 가등기가 필요한 상황: 부동산 이중 계약 방지, 빌려준 돈 안전하게 회수

가등기는 주로 다음과 같은 두 가지 중요한 상황에서 필요합니다.

• 부동산 이중 계약 방지: 아파트 매매 계약을 하고 잔금을 치르기 전까지는 아직 온전한 내 집이 아닙니다. 이 기간 동안 매도인(집주인)이 나쁜 마음을 먹고 다른 사람과 이중으로 계약하거나, 해당 부동산에 다른 권리(예: 저당권)를 설정할 수도 있습니다. 이때 매수인이 가등기를 해두면, 나중에 잔금을 치르고 진짜 등기(본등기)를 할 때 가등기를 했던 시점의 순위를 인정받아 부동산을 안전하게 지킬 수 있습니다.
• 빌려준 돈 안전하게 회수: 지인에게 돈을 빌려주면서 혹시 돌려받지 못할까 걱정될 때, 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산을 담보로 가등기를 설정할 수 있습니다. 만약 채무자가 약속한 날짜에 돈을 갚지 않으면, 가등기를 근거로 해당 부동산을 경매에 넘기거나 소유권을 가져와 빌려준 돈을 안전하게 회수할 수 있습니다.

#1.3. 가등기를 하면 얻는 보호 효과: 법적 순위를 먼저 확보하여 권리 보전

가등기의 가장 큰 특징이자 핵심적인 보호 효과는 바로 '순위 보전 효력'입니다. 부동산 등기부등본에는 권리가 등록된 순서가 중요한데, 가등기를 해두면 나중에 본등기(진짜 등기)를 했을 때 그 등기의 순위가 가등기를 했던 시점으로 거슬러 올라가 적용됩니다.

예를 들어, 1월 1일에 A씨가 아파트에 가등기를 하고, 2월 1일에 B씨가 같은 아파트에 저당권 등기(돈을 빌리고 담보로 잡힌 권리)를 했다고 가정해 봅시다. 이후 A씨가 본등기를 하면, A씨의 소유권은 B씨의 저당권보다 앞선 1월 1일 기준으로 인정됩니다. 즉, 가등기는 내가 확보하려는 권리를 다른 어떤 권리보다 우선시켜 강력하게 보호해주는 역할을 합니다.

#2. 나에게 맞는 가등기 종류는? 소유권 이전 청구권 vs 담보 가등기

가등기는 그 목적에 따라 크게 두 종류로 나뉩니다. 어떤 상황에 어떤 가등기를 선택해야 하는지 정확히 아는 것이 중요합니다.

#2.1. 소유권 이전 청구권 가등기: 부동산 매수자의 권리를 안전하게 보호하는 방법

이름 그대로 부동산의 소유권을 이전받을 권리(청구권)를 미리 지켜두기 위한 가등기입니다. 주로 부동산 매매 계약을 체결하고 계약금만 지불한 상태에서 잔금을 치르기 전까지, 매수인의 권리를 보호하기 위해 사용됩니다.

만약 매도인이 이중으로 집을 팔아 다른 사람에게 소유권이 넘어가더라도, 원래 매수인은 이 가등기를 근거로 본등기를 진행하여 소유권을 확보할 수 있습니다. 즉, 매수인이 해당 부동산에 대한 소유권을 '찜'해놓은 권리를 법적으로 확실히 보장받는 안전장치인 셈입니다.

#2.2. 담보 가등기: 돈을 빌려줄 때 부동산으로 확실한 채권을 확보하는 방법

빌려준 돈(채권)을 안전하게 돌려받기 위해 채무자의 부동산을 담보로 설정하는 가등기입니다. 이 가등기는 「가등기담보 등에 관한 법률」에 따라 채권을 담보하는 목적으로 사용됩니다. 채무자가 약속한 날짜에 돈을 갚지 못하면, 채권자는 이 담보 가등기를 이용해 두 가지 권리를 행사할 수 있습니다.

• 경매 신청: 담보로 잡은 부동산을 법원 경매에 넘겨, 다른 채권자들보다 먼저 빌려준 돈을 돌려받을 수 있습니다(우선변제권).
• 소유권 이전: 복잡한 경매 절차 대신, 「가등기담보 등에 관한 법률」에서 정한 청산 절차를 거쳐 채권자가 부동산의 소유권을 직접 가져올 수도 있습니다.

이처럼 담보 가등기는 돈을 빌려주는 사람 입장에서 채권을 확실하게 회수할 수 있는 강력한 수단이 됩니다.

#3. 2026년 가등기 비용, 총 얼마일까? (정확한 계산법)

가등기를 진행할 때는 크게 '법정 비용(세금 및 수수료)'과 '법무사 보수(전문가 수고비)' 두 가지 비용이 발생합니다. 각 항목을 어떻게 계산하고 얼마나 드는지 자세히 알아보겠습니다.

#3.1. 법정 비용 1: 등록면허세 (국가에 내는 세금) 계산 방법

등록면허세는 가등기를 등기부에 등록할 때 국가에 내는 세금으로, **과세표준의 0.2%**를 납부합니다. 여기서 과세표준은 가등기의 종류에 따라 다음과 같이 달라집니다.

• 소유권 이전 청구권 가등기: 부동산 시가표준액(공시가격) × 0.2%
• 담보 가등기: 채권금액 × 0.2%

예를 들어, 시가표준액이 5억 원인 아파트에 소유권 이전 청구권 가등기를 한다면 등록면허세는 5억 원 × 0.2% = 100만 원이 됩니다. 채권금액이 1억 원인 담보 가등기라면 1억 원 × 0.2% = 20만 원이 됩니다.

#3.2. 법정 비용 2: 지방교육세 (지방자치단체에 내는 세금) 계산 방법

지방교육세는 등록면허세를 낼 때 함께 내는 세금입니다. 「지방세법」에 따라 납부할 등록면허세 금액의 20%를 추가로 부과합니다.

• 계산식: 등록면허세액 × 20%

위의 예시에서 등록면허세가 100만 원 나왔다면, 지방교육세는 100만 원 × 20% = 20만 원이 됩니다. 등록면허세가 20만 원이라면 지방교육세는 4만 원이 됩니다.

#3.3. 법정 비용 3: 등기신청수수료 (등기소에 내는 공과금)

등기신청수수료는 등기소에 등기 업무를 신청할 때 내는 일종의 민원 처리 비용입니다. 대법원 예규 개정에 따라 2025년 8월 1일부터 부동산 등기신청수수료가 변경되었으며, 2026년 2월 현재 기준은 다음과 같습니다.

• 서면 방문 신청: 18,000원
• e-FORM(전자표준양식) 신청: 15,000원
• 전자 신청: 10,000원

#3.4. 법무사 보수: 가등기 대행 시 드는 비용은? (전문가 수고비)

가등기 절차가 복잡하게 느껴지거나 시간적 여유가 없다면 법무사에게 의뢰하여 진행할 수 있습니다. 이때 발생하는 비용이 법무사 보수입니다. 보수는 대한법무사협회에서 정한 '법무사보수표'를 기준으로 책정되며, 부동산 가액이나 채권금액, 업무 난이도에 따라 달라집니다.

정확한 금액은 법무사 사무소마다 조금씩 다를 수 있으므로, 여러 곳에 문의하여 비교 견적을 받아보는 것이 좋습니다.

#3.5. 실제 사례로 보는 가등기 종류별 예상 비용 (소유권 이전, 담보 가등기)

사례 1: 시가표준액 3억 원 아파트 매매, 소유권 이전 청구권 가등기 시

사례 2: 1억 원을 빌려주고, 담보 가등기 시

위 법무사 보수는 기본 보수이며, 실제로는 교통비, 서류 발급 대행료 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

#4. 가등기 절차, 실수 없이 안전하게 진행하는 법

#4.1. 가등기 신청 전 반드시 준비해야 할 서류 목록 (빠짐없이 체크)

가등기를 신청하려면 가등기 권리자(미래 소유자, 채권자)와 가등기 의무자(현재 소유자, 채무자) 양쪽 당사자가 준비해야 할 서류가 있습니다. 미리 꼼꼼히 챙겨야 절차를 원활하게 진행할 수 있습니다.

• 가등기 의무자 (현재 소유자, 채무자) 준비 서류
  • 등기필증 (등기권리증, 일명 '집문서'): 등기 권리자가 등기 의무자가 되어 등기 시 제출하는 중요한 서류입니다.
  • 인감증명서: 발급일로부터 3개월 이내의 것이어야 하며, 인감도장과 함께 필요합니다.
  • 인감도장
  • 주민등록초본: 주소 변동 내역이 모두 포함된 것으로 준비합니다.
• 가등기 권리자 (미래 소유자, 채권자) 준비 서류
  • 주민등록등본
  • 도장: 인감도장이 아니어도 관계없습니다.
  • 가등기 원인 증명 서류: 가등기를 신청하는 이유를 증명하는 서류입니다 (예: 부동산 매매예약서, 금전소비대차계약서 등).

#4.2. 가등기 신청 과정: 직접 등기소 방문 vs 편리한 전자 신청 방법

가등기 신청은 크게 두 가지 방법으로 진행할 수 있습니다.

• 등기소 방문 신청: 필요한 서류를 모두 준비하여 부동산 소재지를 관할하는 등기소(지방법원 등기과 또는 등기소)를 직접 방문하여 신청하는 전통적인 방법입니다.
• 전자 신청 (인터넷 등기소): 공동인증서(구 공인인증서)가 있다면 등기소에 직접 가지 않고도 대한민국 법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 온라인으로 편리하게 신청할 수 있습니다. 전자 신청 시 등기신청수수료가 서면 방문 신청보다 저렴하다는 장점이 있습니다.

#4.3. 가등기 완료 후 확인: 내 권리가 제대로 등기되었는지 확인하는 방법

가등기 신청 후 보통 3~4일 정도의 처리 기간이 소요됩니다. 가등기가 완료되면 반드시 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급받아 확인해야 합니다. 등기부등본에 본인의 이름과 함께 가등기 내용이 정확히 기재되었는지, 순위는 제대로 보전되었는지 꼼꼼히 체크해야 합니다.

#5. 가등기 시 놓치지 말아야 할 핵심 주의사항 및 현명한 선택

#5.1. 가등기와 다른 등기(가처분, 가압류 등)의 차이점: 헷갈리는 개념 확실히 알기

가등기와 이름이 비슷하여 헷갈리기 쉬운 '가압류', '가처분'은 목적과 효력이 전혀 다른 법적 조치입니다. 정확한 개념을 이해하는 것이 중요합니다.

• 가등기: 특정 부동산에 대한 미래의 소유권 이전이나 담보권 설정과 같은 권리를 미리 '예약'하여 순위를 보전하는 것입니다.
• 가압류: 빌려준 '돈'을 받기 위해 채무자가 재산을 마음대로 팔거나 처분하지 못하도록 임시로 묶어두는 조치입니다. 채무자의 재산 처분권을 임시로 제한하여 채권 보전을 목적으로 합니다.
• 가처분: 돈 이외의 특정 행위(예: 건물 철거, 토지 점유 이전)를 못 하게 하거나, 특정 상태를 유지하도록 임시로 명령하는 조치입니다. 다툼의 대상이 되는 권리를 임시적으로 보전하는 데 목적이 있습니다.

쉽게 말해, 가등기는 '미래 권리 찜하기', 가압류는 '돈 때문에 재산 묶기', 가처분은 '특정 행동 막기'라고 기억하면 이해하기 쉽습니다.

#5.2. 가등기 말소 방법: 더 이상 필요 없을 때 가등기를 없애는 절차

부동산 매매 계약이 해제되거나, 빌린 돈을 모두 갚는 등 가등기가 더 이상 필요 없게 되면 등기부에서 해당 가등기를 삭제하는 '말소' 절차를 진행해야 합니다. 가등기 말소는 가등기 권리자와 의무자가 함께 신청하는 것이 원칙이며, 다음과 같은 서류가 필요합니다.

• 가등기 등기필증 원본
• 가등기 권리자의 인감증명서 및 인감도장
• 해지증서 등 가등기를 말소해야 하는 원인을 증명하는 서류

가등기 말소 시에도 「지방세법」에 따른 등록면허세(6,000원)와 지방교육세(1,200원)를 합한 총 7,200원의 세금과 등기신청수수료(건당 3,000원~4,000원)가 발생합니다.

#5.3. 가등기 시 법무사 선임, 꼭 필요할까요? (비용 절감 vs 안전성)

가등기 절차는 일반인이 법률 지식 없이 직접 진행하기에는 서류 준비부터 신청까지 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 물론 비용을 절감하기 위해 직접 진행하는 '셀프 등기'도 가능합니다. 하지만 서류 누락이나 기재 실수로 인해 가등기가 잘못되거나 등기 신청이 거절될 경우, 그로 인한 시간적, 금전적 손해가 더 클 수 있습니다.

따라서 중요한 재산권을 보호하는 절차인 만큼, 법률 전문가인 법무사에게 의뢰하여 정확하고 안전하게 처리하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다. 법무사 보수라는 비용이 들더라도 잠재적인 위험을 막는 '보험'이라고 생각하는 것이 장기적으로 이득일 수 있습니다.

#6. 결론: 가등기로 당신의 소중한 재산을 안전하게 보호하세요.

가등기는 복잡한 법률 용어 때문에 어렵게 느껴질 수 있지만, 그 본질은 '미래의 내 권리를 안전하게 지키기 위한 강력한 약속'입니다. 부동산 거래나 금전 거래 시 발생할 수 있는 다양한 위험으로부터 여러분의 소중한 재산을 보호하는 가장 확실하고 강력한 방법 중 하나입니다.

가등기 비용은 부동산 가액이나 채권액에 따라 달라지지만, 이를 통해 얻는 마음의 평안과 재산의 안전을 생각한다면 결코 아까운 투자가 아닐 것입니다. 오늘 알려드린 가등기 비용 계산법과 안전 절차를 잘 숙지하셔서, 여러분의 소중한 권리를 현명하게 지켜나가시길 바랍니다.