"어느 날 갑자기 구청에서 불법 건축물이니 철거하라는 통지서가 날아왔습니다. 베란다에 지붕을 씌운 것뿐인데, 시정하지 않으면 '이행강제금'을 내야 한다고요. 이거 한 번만 내면 끝나는 건가요?"
내 집을 더 넓게 쓰고 싶은 마음에, 혹은 잘 모르고 한 작은 공사가 생각지도 못한 '이행강제금' 폭탄으로 돌아오는 경우가 많습니다. 이행강제금은 위반 사항을 바로잡을 때까지 반복해서 부과되기 때문에 결코 가볍게 여길 수 없는 문제입니다. 한번 부과되기 시작하면 재산에 큰 부담이 될 수 있기 때문이죠.
이 글에서는 2026년 최신 기준에 맞춰 이행강제금이 무엇인지, 어떤 경우에 얼마나 부과되는지 누구나 이해하기 쉽게 설명해 드립니다. 또한, 이행강제금을 줄이거나 피할 방법은 없는지, 이미 부과되었다면 어떻게 대처해야 하는지 구체적인 대응 방법까지 총정리했습니다. 이 글을 끝까지 읽으시면 이행강제금에 대한 막연한 불안감을 없애고, 소중한 내 재산을 지킬 현명한 방법을 찾으실 수 있을 겁니다.
1. 이행강제금이란? 시정명령 불이행 시 부과되는 행정 제재
1.1. 이행강제금, 왜 부과될까요? 행정 명령 미이행 시 발생하는 제재
이행강제금이란 쉽게 말해, 정부(시청, 구청 등)가 내린 명령을 제때 따르지 않았을 때 부과하는 일종의 금전적 압박 수단입니다. 벌금이나 과태료가 과거의 위반 행위 '자체'에 대한 처벌이라면, 이행강제금은 '시정명령을 이행할 때까지' 계속 부과된다는 점에서 차이가 있습니다.
예를 들어, 허가 없이 건물을 증축한 사람에게 구청이 "원상 복구하세요"라고 시정명령을 내렸다고 해봅시다. 만약 이 사람이 명령을 무시하고 계속 버틴다면, 구청은 건물을 강제로 철거하는 대신 이행강제금을 부과하여 스스로 원상 복구하도록 유도하는 것입니다. 즉, 잘못된 상태를 바로잡게 만드는 것이 주된 목적입니다.
1.2. 어떤 경우에 부과되나? 주요 위반 사례 및 대상 (건축물, 도로법 등)
이행강제금은 다양한 법률에서 활용되지만, 우리 주변에서 가장 흔하게 접하는 것은 건축법 위반 사례입니다. 구체적인 위반 사례는 다음과 같습니다.
- 허가나 신고 없이 건물 짓기: 정식 허가나 신고 절차를 거치지 않고 창고, 차고, 주택 등을 새로 짓거나 넓히는 경우 (신축, 증축)
- 용도 무단 변경: 주택으로 허가받은 공간을 사무실이나 상가로 마음대로 바꿔 사용하는 경우
- 건폐율·용적률 초과: 법으로 정해진 면적보다 더 넓거나 높게 건물을 짓는 경우
- 불법 가설건축물: 신고하지 않고 컨테이너나 조립식 구조물을 설치하여 사용하는 경우
- 베란다·옥탑방 불법 확장: 아파트 베란다를 트거나 옥탑에 허가 없이 방을 만드는 경우
이 외에도 농지법(농지를 다른 용도로 사용하는 경우), 도로법(도로를 무단으로 점용하는 경우), 옥외광고물법(불법 광고물을 설치하는 경우) 등 다양한 행정법규 위반 시에도 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
2. 이행강제금 부과 금액: 산정 기준과 계산 방법 (2026년 최신)
2.1. 내 이행강제금은 얼마? 부과 금액 산정 방식 상세 분석
이행강제금은 위반 내용의 중대성에 따라 계산 방식이 달라지며, 기본적으로 '1제곱미터(㎡)당 시가표준액'을 기준으로 합니다. 시가표준액이란 재산세 등을 계산할 때 쓰는 건물의 공시가격이라고 생각하면 쉽습니다.
이행강제금의 구체적인 계산식은 다음과 같습니다.
이행강제금 = ① 1㎡당 시가표준액 × ② 위반 면적(㎡) × ③ 부과 요율(%)
여기서 가장 중요한 것이 바로 '부과 요율'입니다. 어떤 내용을 위반했는지에 따라 요율이 크게 달라집니다.
- 주요 위반 행위 (요율 50%):
- 건폐율 초과
- 용적률 초과
- 무허가 신축 또는 증축
- 기타 위반 행위 (요율 10% 이내):
- 무신고 용도변경, 대수선 등 위 사례 외 대부분의 위반 행위
예를 들어, 1㎡당 시가표준액이 100만 원인 지역에서 허가 없이 20㎡를 증축했다면, 이행강제금은 100만 원 × 20㎡ × 50% = 1,000만 원이 됩니다.
여기에 더해, 영리 목적(예: 임대)으로 위반하거나 상습적으로 위반한 경우에는 최대 100%까지 가중될 수 있으며, 특정 조건을 만족하면 감경받을 수도 있습니다.
2.2. 반복 부과와 최대 횟수: 이행강제금, 한 번 내면 끝이 아니다?
이행강제금의 가장 무서운 특징은 한 번으로 끝나지 않는다는 점입니다. 허가권자는 시정명령이 이행될 때까지 1년에 2회 이내의 범위에서 반복하여 이행강제금을 부과할 수 있습니다.
예를 들어, 위에서 계산된 1,000만 원의 이행강제금을 냈다고 해서 의무가 사라지는 것이 아닙니다. 위반 상태를 바로잡지 않으면 6개월 뒤에 또다시 1,000만 원이 부과될 수 있다는 뜻입니다. 이는 위반으로 얻는 경제적 이익보다 이행강제금의 부담을 더 크게 만들어 조속한 시정을 압박하기 위함입니다.
3. 이행강제금 부과 예고 통지 시 안전하게 대처하는 법
어느 날 구청으로부터 '위반건축물 시정명령' 또는 '이행강제금 부과 예고' 통지서(계고장)를 받았다면 당황하지 말고 침착하게 대응해야 합니다. 이 단계에서 어떻게 대처하느냐에 따라 금전적 손실을 최소화할 수 있습니다.
3.1. 위반 사항 시정: 추가 부과를 막는 가장 근본적인 해결책
가장 확실하고 근본적인 해결책은 시정명령에 따라 위반 사항을 바로잡는 것입니다. 불법으로 증축한 부분을 철거하거나, 무단으로 변경한 용도를 원상 복구하는 것이죠.
시정명령을 이행하면, 새로운 이행강제금은 더 이상 부과되지 않습니다. 하지만 이미 부과된 이행강제금은 반드시 납부해야 합니다. 시정했다고 해서 기존에 부과된 금액까지 면제되는 것은 아니니 이 점을 꼭 기억해야 합니다.
3.2. 이행강제금 감경 또는 면제 조건: 내 상황에 해당될까?
법에서는 특정 조건을 만족하는 경우 이행강제금을 줄여주거나 면제해 주는 제도를 두고 있습니다. 하지만 그 조건이 매우 제한적이어서 해당되는 경우가 많지는 않습니다.
- 감경 대상: 건축법 제80조의2
- 축사 등 농업용·어업용 시설로서 일정 요건을 갖춘 경우
- 그 밖에 법령에서 정하는 특별한 사유가 있는 경우
- 위반 행위 후 소유권이 변경된 경우 (영리·상습 위반 가중 배제)
현실적으로 대부분의 위반 사례는 감경 대상에 해당하기 어렵습니다. 따라서 부과 예고를 받았다면 감경을 기대하기보다는 신속하게 위반 사항을 시정하는 것이 가장 경제적인 방법일 수 있습니다.
4. 이미 이행강제금 부과 처분 통지 받았다면? 불이익 최소화 전략
부과된 이행강제금이 너무 과도하거나 부당하다고 생각된다면, 법에서 정한 절차에 따라 불복할 수 있습니다.
4.1. 부당한 부과에 대한 이의 제기 절차와 필요 서류
이행강제금 부과 처분에 대해서는 행정심판이나 행정소송을 통해 다툴 수 있습니다. 과거에는 '이의신청'을 통해 비송사건절차법에 따라 법원의 판단을 받는 제도가 있었지만, 현재 건축법상 이행강제금은 행정심판과 행정소송의 대상이 됩니다.
처분 통지서에 안내된 이의제기 방법과 기관을 확인하고, 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 행정심판을 청구하거나 행정소송을 제기해야 합니다.
- 필요 서류 (일반적):
- 행정심판 청구서 또는 소장
- 이행강제금 부과 처분 통지서 사본
- 주장 사실을 입증할 자료 (사진, 도면, 사실확인서 등)
- 신분증 사본
4.2. 행정 심판 청구: 법적 절차를 통한 부당함 다투기
행정심판은 행정기관에 소속된 심판위원회에 처분의 위법·부당함을 판단해달라고 요청하는 절차입니다. 소송에 비해 절차가 비교적 간단하고 비용이 적게 든다는 장점이 있습니다.
온라인행정심판(www.simpan.go.kr)을 통해 온라인으로도 청구가 가능하며, 처분청이나 행정심판위원회에 서면으로 청구서를 제출할 수도 있습니다. 행정심판위원회는 청구 내용과 증거를 검토하여 처분을 취소하거나 변경하는 등의 결정을 내립니다.
4.3. 최후의 수단, 행정 소송: 이행강제금 취소 소송 방법
행정심판 결과에 불복하거나, 행정심판을 거치지 않고 바로 법원의 판단을 받고 싶을 경우 행정소송을 제기할 수 있습니다. 행정소송은 변호사의 조력을 받아 진행하는 것이 일반적이며, 법원에서 처분의 위법성을 심리하여 판결을 내리게 됩니다. 시간과 비용이 많이 소요될 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다.
5. 이행강제금 납부 지연 시 불이익: 가산금 및 추가 제재
만약 부과된 이행강제금을 납부기한까지 내지 않으면 어떻게 될까요? 납부기한이 지나면 최초 3%의 가산금이 붙고, 이후 매달 1.2%씩 최대 60개월 동안 중가산금이 추가로 붙습니다.
계속해서 체납할 경우, 지방세 체납처분의 예에 따라 재산(부동산, 자동차, 예금 등)이 압류되어 공매로 넘어갈 수도 있으므로 절대 가볍게 생각해서는 안 됩니다.
6. 불법 건축물 매매 시 이행강제금 문제: 매수인을 위한 필수 체크리스트
불법 건축물인 줄 모르고 집을 샀다가 새로운 집주인이 이행강제금을 떠안게 되는 경우가 많습니다. 이행강제금은 위반 행위자가 아닌 현재의 소유주에게 부과되기 때문입니다. 따라서 주택이나 건물 매매 시에는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 건축물대장 확인: 계약 전 반드시 건축물대장을 발급받아 '위반건축물' 표시가 있는지 확인하세요. 노란색 띠 형태로 표시되어 쉽게 알 수 있습니다.
- 실제 현황과 도면 비교: 건축물대장에 첨부된 도면과 실제 건물의 상태가 일치하는지 꼼꼼히 비교해야 합니다. 도면에 없는 발코니 확장, 옥탑방 등이 있다면 불법 증축일 가능성이 높습니다.
- 매도인에게 고지 의무 확인: 매도인은 계약 시 해당 건물에 위법 사항이 있다는 사실을 매수인에게 반드시 알려야 할 의무가 있습니다.
- 특약 사항 명시: 만약 위반 사항을 알고도 매수한다면, "잔금 지급일까지 발생하는 이행강제금은 매도인이 책임지고, 이후 발생하는 이행강제금 또는 원상복구 비용은 매수인이 책임진다" 와 같이 책임 소재를 계약서 특약에 명확히 기재해야 분쟁을 피할 수 있습니다.
7. 이행강제금 문제, 전문가(변호사/법무사)의 도움이 필요한 순간
모든 이행강제금 문제에 전문가의 도움이 필요한 것은 아닙니다. 하지만 다음과 같은 상황이라면 법률 전문가(변호사, 법무사 등)와 상담하여 해결책을 찾는 것이 좋습니다.
- 부과된 금액이 매우 클 경우: 수천만 원 이상의 고액 이행강제금이 부과되어 경제적 부담이 매우 클 때
- 법리적 다툼의 여지가 있을 경우: 사실관계가 복잡하거나, 법령 해석에 따라 부당함을 주장할 여지가 있다고 판단될 때
- 행정심판이나 행정소송을 준비할 경우: 법적 절차를 통해 정식으로 불복하고자 할 때, 청구서 작성부터 변론까지 전문적인 조력이 필요합니다.
- 불법 건축물 매매와 관련된 분쟁이 발생한 경우: 매도인의 고지 의무 위반 등으로 매수인과 법적 다툼이 발생했을 때
8. 결론: 이행강제금, 현명한 대처로 재산권과 마음의 평화 지키기
이행강제금은 '몰랐다'고 해서 피할 수 있는 문제가 아닙니다. 한번 부과되기 시작하면 시정될 때까지 계속해서 재산상의 부담을 주는 강력한 행정 제재입니다.
가장 좋은 방법은 처음부터 건축법규를 잘 지켜 이행강제금이 부과될 일을 만들지 않는 것입니다. 하지만 이미 부과 예고를 받았다면, 가장 먼저 위반 사항을 신속하게 바로잡는 것이 손해를 최소화하는 길입니다. 만약 부과된 처분이 부당하다고 생각된다면, 오늘 알아본 것처럼 행정심판이나 소송 같은 법적 구제 절차를 통해 적극적으로 권리를 주장할 수 있습니다.
이행강제금 문제로 고민하고 있다면, 혼자서 끙끙 앓기보다는 이 글에서 제시한 대응 전략을 차근차근 따라 해보거나 전문가의 도움을 받아 현명하게 대처하시길 바랍니다. 정확한 이해와 빠른 대응만이 여러분의 소중한 재산과 마음의 평화를 지키는 최선의 방법입니다.