임차권 등기 명령 (2026년): 대항력 유지, 보증금 안전 반환 가이드

계약 기간이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않는 집주인 때문에 애태우고 계신가요? 당장 다른 곳으로 이사는 가야 하는데, 보증금을 떼일까 봐 이러지도 저러지도 못하는 상황이라면 이 글을 끝까지 읽어보세요. ‘임차권 등기 명령’이라는 든든한 법적 보호 장치를 통해 소중한 보증금을 지키고, 마음 편히 이사하는 방법을 누구나 이해하기 쉽게 알려드립니다.

#1. 임차권 등기 명령, 왜 이사 전에 꼭 해야 하나요?

#1.1. 보증금 못 돌려받고 이사 시: 대항력, 우선변제권 상실 위험

가장 중요한 질문부터 답해볼까요? 왜 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가면 안 될까요? 그 이유는 바로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라는 아주 중요한 권리를 잃어버릴 수 있기 때문입니다.

대항력: 쉽게 말해, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 "저는 계약 기간까지 여기 살 권리가 있고, 나갈 때 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다!"라고 주장할 수 있는 힘입니다. 이 힘은 '전입신고'와 '실제 거주(점유)' 두 가지를 모두 유지해야만 생깁니다.
우선변제권: 만약 집이 경매로 넘어가는 최악의 상황이 발생했을 때, 다른 빚쟁이들보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이 권리는 '대항력'에 더해 '확정일자'까지 받아두어야 효력이 생깁니다.

그런데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하고 전입신고를 옮겨버리면 어떻게 될까요? '실제 거주'와 '전입신고' 조건이 깨지면서, 애써 얻은 대항력과 우선변제권이 허공으로 사라져 버립니다. 이 권리들이 사라지면, 집이 경매에 넘어가거나 주인이 바뀌었을 때 보증금을 돌려받을 길이 매우 막막해질 수 있습니다.

#1.2. 전세대출 이자, 신용 불이익까지 막는 법적 보호 장치

상황은 더욱 복잡해질 수 있습니다. 만약 전세대출을 받았다면 문제는 더 커집니다. 계약이 끝났는데 이사를 못 가고 있다면 기존 대출을 연장해야 합니다. 이때 은행에서는 보증금을 돌려받지 못했다는 사실을 증명하라고 요구하는데, 바로 이때 ‘임차권 등기 명령’ 신청 접수증이 아주 중요한 증빙 서류가 됩니다.

만약 제때 대출 연장을 하지 못하면 연체 이자가 붙고, 최악의 경우 신용 점수 하락으로 이어져 앞으로의 금융 거래에 큰 불이익을 받을 수도 있습니다. 임차권 등기 명령은 이런 2차 피해를 막아주는 안전장치 역할을 합니다.

#2. 임차권 등기 명령, 정확히 무엇이고 어떤 도움을 주나요?

#2.1. 임차권 등기 명령이란? 이사 후에도 보증금 권리 지켜주는 법적 조치

임차권 등기 명령이란, 한마디로 "제가 이 집에 살았고, 아직 보증금을 돌려받지 못했어요!"라고 집의 등기부등본(부동산 신분증)에 공식적으로 기록해달라고 법원에 요청하는 절차입니다.

법원의 결정으로 등기부등본에 이 내용이 기록되고 나면, 앞서 설명한 '대항력'과 '우선변제권'이 그대로 유지됩니다. 그래서 임차권 등기가 완료된 것을 확인한 후에는 마음 편히 다른 곳으로 이사하고 전입신고를 해도 괜찮습니다.

#2.2. 임차인(세입자)이 얻는 핵심 이득: 대항력, 우선변제권 안전하게 유지

임차권 등기 명령을 통해 얻는 가장 큰 이득은 역시 대항력과 우선변제권을 안전하게 붙잡아 둘 수 있다는 점입니다.

이사를 가도 권리 유지: 등기가 완료되면, 실제 거주하지 않아도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지됩니다.
새로운 집주인에게도 권리 주장 가능: 등기 이후에 집주인이 바뀌더라도, 새로운 집주인에게 보증금을 돌려달라고 당당하게 요구할 수 있습니다.
경매 시 우선 변제: 만약 집이 경매로 넘어가도, 등기된 순위에 따라 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

쉽게 말해, 이 집이 내 보증금과 관련이 있다는 것을 온 세상에 공표하는 ‘깃발’을 꽂아두는 것과 같습니다. 이 깃발이 꽂혀있는 한, 내 소중한 보증금은 법적으로 안전하게 보호받습니다.

#3. 누가 신청할 수 있나요? (임차권 등기 명령 신청 요건)

임차권 등기 명령은 아무 때나 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 법적으로 정해진 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.

#3.1. 임대차 계약 기간이 만료되거나 해지된 경우

가장 기본적이고 중요한 조건은 임대차 계약이 끝났어야 한다는 점입니다. 계약서에 명시된 기간이 만료되었거나, 계약 기간 중이라도 집주인과 세입자가 서로 합의하여 계약을 끝내기로 한 경우, 또는 법에서 정한 절차(예: 묵시적 갱신 후 세입자의 해지 통보)에 따라 계약이 적법하게 해지된 경우에만 신청할 수 있습니다.

#3.2. 임대인이 보증금을 반환하지 않았음을 증명해야 합니다.

당연한 이야기지만, 보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 보증금을 모두 돌려받았다면 신청할 수 없습니다. 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있다는 사실을 신청서에 명확히 밝혀야 합니다.

#3.3. 주민등록(전입신고)과 점유(실제 거주) 상태를 유지해야 합니다.

신청하는 시점에는 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 즉, 해당 주소에 주민등록(전입신고)이 되어 있고, 실제로 그 집에 거주(점유)하고 있는 상태여야 합니다. 만약 임차권 등기 명령을 신청하기 전에 이미 다른 곳으로 이사하고 전입신고까지 마쳤다면 대항력을 잃게 되어 신청이 어려워질 수 있으므로 주의해야 합니다.

#4. 임차권 등기 명령, 단계별로 정확하게 신청하는 방법

이제 실제로 어떻게 신청하는지 단계별로 알아보겠습니다. 조금 복잡해 보일 수 있지만, 차근차근 따라 하면 충분히 혼자서도 할 수 있습니다.

#4.1. STEP 1: 신청 전 반드시 준비할 필수 서류 (체크리스트)

서류 준비는 꼼꼼함이 생명입니다. 아래 목록을 보며 하나씩 체크해보세요.

#4.1.1. 주택임대차계약서, 등기부등본 등 기본 서류

주택임차권등기명령 신청서: 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 양식을 다운로드할 수 있습니다.
주택임대차계약서 사본: 확정일자를 받은 계약서 원본을 복사해서 준비합니다.
주민등록등본 또는 초본: 과거 주소 변동 내역이 모두 포함된 것으로 발급받습니다.
부동산 등기사항전부증명서 (등기부등본): 인터넷 등기소에서 '제출용'으로 발급받아야 합니다. (열람용 X)
건축물대장: 정부24에서 발급받을 수 있습니다.

#4.1.2. 상황에 따라 추가되는 서류 (예: 내용증명, 전세대출 서류)

계약 해지 사실 증명 서류: 집주인에게 계약 만료 전에 보낸 내용증명, 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용, 통화 녹음 파일 등이 해당됩니다.
보증금 지급 증거: 계좌 이체 내역서나 무통장 입금증 등
부동산 도면: 만약 집의 일부(예: 다가구 주택의 한 개 호실)만 임차했다면, 해당 부분을 직접 그린 도면이 필요합니다.

#4.2. STEP 2: 신청서 작성 및 법원 제출 (방문/온라인)

서류가 준비되었다면 신청서를 작성하여 법원에 제출해야 합니다. 방법은 두 가지입니다.

#4.2.1. 신청서 빈칸 채우기: 필수 기재 사항과 유의할 점

신청서에는 신청하는 이유와 임대차 계약 내용을 정확하게 적어야 합니다. 특히 '신청 취지'와 '신청 이유'를 명확하게 작성하는 것이 중요합니다. '신청 이유'에는 언제 계약했고, 전입신고와 확정일자는 언제 받았으며, 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 사실을 육하원칙에 따라 자세히 기재해야 합니다.

#4.2.2. 온라인 신청 vs 방문 신청: 장단점 비교

방문 신청: 임차 주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군 법원에 직접 방문하여 서류를 제출하는 방식입니다. 법원 직원에게 직접 안내를 받을 수 있다는 장점이 있지만, 직접 방문해야 하는 번거로움이 있습니다.
온라인 신청: 대한민국 법원 전자소송 사이트를 통해 집에서 간편하게 신청할 수 있습니다. 시간과 장소에 구애받지 않고, 비용도 조금 더 저렴합니다. 서류 준비만 잘 되어있다면 훨씬 편리하고 빠른 방법입니다.

#4.3. STEP 3: 법원 심사 및 등기 결정 과정

신청서가 접수되면 법원에서 서류를 검토하여 임차권 등기 명령을 내릴지 결정합니다. 보통 서류에 문제가 없다면 별도의 심문 없이 결정이 내려집니다. 법원의 결정문은 임차인과 임대인(집주인)에게 각각 보내지고, 법원에서 등기소에 등기를 해달라고 요청(촉탁)하게 됩니다.

#4.4. STEP 4: 등기 완료 확인: 나의 권리가 안전하게 확보되었습니다.

법원 결정이 나고 며칠이 지나면, 인터넷 등기소에서 우리 집의 등기부등본을 다시 한번 발급받아 보세요. 등기부등본 ‘을구’에 ‘주택임차권’이라는 항목이 기재되었다면 모든 절차가 성공적으로 끝난 것입니다. 반드시 등기부등본에 기재된 것을 눈으로 확인한 후에 이사를 해야 안전합니다.

#5. 신청 비용과 소요 시간은 얼마나 되나요?

#5.1. 임차권 등기 명령 신청 시 발생하는 비용 (인지대, 송달료 등)

임차권 등기 명령 신청 시에는 약 4~5만 원 내외의 비용이 발생하며, 이 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.

인지대(법원 수수료): 2,000원
송달료(우편 요금): 33,000원 (1회 5,500원 x 6회분 기준. 임대인, 임차인 각 3회)
등록면허세 및 지방교육세: 7,200원
등기신청수수료(증지대): 3,000원 ~ 4,000원
총 합계 (기본): 약 46,200원 (임대인 1명, 임차인 1명, 1주택 기준)

※ 임대인이 여러 명이거나 부동산 필지가 여러 개일 경우 송달료, 등록면허세 등이 추가될 수 있습니다.

#5.2. 신청부터 등기 완료까지: 예상 소요 기간과 효율적인 절차

신청부터 등기부등본에 기재되기까지 걸리는 시간은 법원의 업무량이나 서류 보완 여부 등에 따라 달라지지만, 통상 1주~2주 정도가 소요됩니다. 서류에 보완할 점이 있거나 송달이 지연되는 경우 3~4주 이상 걸릴 수도 있습니다. 조금이라도 시간을 단축하고 싶다면 서류를 꼼꼼히 준비하고, 온라인 전자소송을 이용하는 것이 효율적입니다.

#6. 임차권 등기 완료 후, 임차인의 권리와 변화

#6.1. 이사 후에도 보증금 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

가장 큰 변화이자 핵심적인 효과입니다. 등기가 완료된 것을 확인했다면, 이제 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 더 이상 보증금 때문에 발이 묶여있을 필요가 없습니다.

#6.2. 임대인에게 보증금 반환을 압박하는 효과와 책임

등기부등본에 '주택임차권' 등기가 기록되면, 집주인 입장에서는 상당한 압박을 느끼게 됩니다.

새로운 세입자를 구하기 어려워짐: 등기부등본에 이런 기록이 있으면 새로운 세입자가 계약을 꺼리게 됩니다. 집주인 입장에서는 빨리 보증금을 돌려주고 등기를 없애야만 새로운 세입자를 들일 수 있습니다.
금융기관 대출 제한 가능성: 임차권 등기가 있는 주택은 담보 가치가 낮게 평가되어 집주인이 주택담보대출을 받기 어려워질 수 있습니다.

#6.3. 보증금 반환이 지연될 경우: 다음 법적 조치 (강제집행, 경매 신청)

임차권 등기 명령은 보증금을 직접 받아주는 제도는 아닙니다. 권리를 지켜주는 '방어' 수단에 가깝죠. 만약 등기까지 했는데도 집주인이 계속 보증금을 돌려주지 않는다면, 이제는 더 적극적인 법적 조치인 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령 신청(소송보다 간이한 절차)을 통해 판결문을 받아야 합니다. 이 판결문을 근거로 집주인의 다른 재산을 압류하거나, 최후의 수단으로 살던 집을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있습니다.

#7. 임차권 등기 명령 신청 시 유의할 점과 기타 Q&A

#7.1. 나 홀로 신청 vs 법무사/변호사: 어떤 선택이 현명할까?

서류 준비와 절차가 비교적 명확하여 충분히 혼자서 진행(나홀로 소송)할 수 있습니다. 전자소송 사이트도 잘 되어 있어 안내에 따라 진행하면 됩니다. 하지만 시간이 없거나 절차가 복잡하게 느껴진다면 법무사나 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 전문가에게 맡기면 서류 준비부터 제출까지 신경 쓸 필요가 없어 편리하지만, 별도의 수임료가 발생합니다.

#7.2. 등기 완료 후, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면?

앞서 설명했듯이, 임차권 등기 자체만으로는 보증금을 강제로 받아낼 수 없습니다. 등기 후에도 보증금을 받지 못했다면, 지체 없이 '보증금 반환 청구 소송' 같은 다음 법적 절차를 준비해야 합니다. 임차권 등기로 권리를 안전하게 지켜뒀으니, 이제는 그 권리를 행사하여 보증금을 돌려받을 차례입니다.

#7.3. 보증금을 돌려받았다면, 등기 말소는 어떻게 하나요?

집주인으로부터 보증금을 모두 돌려받았다면, 이제 등기부등본에 기록된 임차권 등기를 없애줘야 합니다. 이를 '임차권 등기 말소'라고 합니다.

중요한 점은 보증금을 돌려받는 것과 등기를 말소해 주는 것이 동시에 이루어져야 한다는 것입니다. 즉, 집주인에게 "보증금을 입금해주시면, 바로 등기 말소 신청에 필요한 서류를 드리겠습니다"라고 분명히 이야기해야 합니다. 등기 말소에 필요한 비용은 원칙적으로 등기를 신청하게 만든 원인 제공자, 즉 보증금을 제때 주지 않은 집주인이 부담해야 합니다.