전세 보증금 반환 소송, 비용 청구 및 지연이자 받는 법 (2026)

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"며 보증금을 돌려주지 않는다면 매우 당황스러울 수밖에 없습니다. 하지만 걱정하지 않으셔도 됩니다. 법적으로 정해진 절차를 차근차근 밟으면 주택임대차보호법에 따라 승소 판결 후 강제집행을 거쳐 보증금 원금을 회수할 수 있으며, 민사소송법 제98조의 패소자 부담 원칙에 따른 소송 비용과 주택 인도(퇴거) 시점부터 발생하는 법정 지연이자(민법상 연 5%, 소송 시 연 12%)까지 모두 돌려받을 수 있습니다. 2026년 현재 기준으로 세입자가 알아야 할 핵심 대응 전략을 정리해 드립니다.

#1. 소송 시작 전 대항력(이미 확보한 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 힘)을 유지하는 필수 안전장치

보증금을 못 받은 상태에서 급하게 이사를 가야 한다면 반드시 '임차권등기명령'을 먼저 신청해야 합니다.

#1.1. 임차권등기명령 신청: 이사를 가더라도 보증금 우선순위를 지키는 법

임차권등기명령은 쉽게 말해 "내가 이 집에 살지 않더라도 보증금을 받을 권리와 원래의 순위를 그대로 지킨다는 것을 서류(등기부등본)에 박제하는 것"입니다. 원래 전세 보증금을 보호받으려면 그 집에 실제로 살고 있어야 하고(점유), 전입신고가 되어 있어야 합니다. 그런데 이사를 가버리면 이 요건이 깨져서 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 돈을 못 받을 위험이 생깁니다.

이때 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청하면 됩니다.

신청 시기: 임대차 계약이 공식적으로 종료된 후 보증금을 받지 못했을 때 신청할 수 있습니다.
소요 기간: 법원에 신청한 후 실제로 등기부등본에 기재되기까지 보통 2주에서 1달 정도 걸립니다.
소요 비용: 2026년 현재, 개인이 직접 신청할 때 발생하는 행정 비용은 약 4만 원에서 6만 원 사이입니다. 세부 항목으로는 등록면허세와 지방교육세(부동산 1건당 7,200원), 등기신청수수료(3,000~4,000원), 인지대(2,000원), 그리고 서류를 우편으로 보내는 송달료(약 3만 원대) 등이 포함됩니다. 이 비용은 신청인이 먼저 내지만, 나중에 집주인에게 정식으로 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
주의사항: 반드시 등기부등본에 '임차권등기'가 올라간 것을 직접 확인한 후에 이사를 가고 전입신고를 옮겨야 합니다. 등기 전에 미리 짐을 빼거나 주소를 옮기면 대항력(이미 확보한 권리를 제3자에게 주장할 수 있는 힘)을 잃을 수 있습니다.

#1.2. 계약 종료 증거 확보: 내용증명과 메시지로 해지 의사 명확히 하기

소송에서 이기려면 "우리의 계약은 정상적으로 끝났다"는 사실을 증명해야 합니다. 집주인에게 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 의사를 미리 전달했어야 하기 때문입니다.

가장 좋은 방법은 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명은 우체국을 통해 "내가 언제까지 돈을 돌려달라고 요구했다"는 사실을 공적으로 증명하는 문서입니다. 만약 내용증명을 보내지 못했다면, 계약 종료 2개월 전까지 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 전한 문자 메시지나 카카오톡 대화 내용, 통화 녹음 등도 증거로 활용할 수 있습니다. 집주인이 연락을 피한다면 문자나 카카오톡으로라도 계속해서 반환 요구 의사를 남겨두는 것이 중요합니다.

#2. 소송 절차와 예상 기간: 승소까지의 현실적인 로드맵

전세 보증금 반환 소송은 다른 복잡한 민사 소송에 비해 사실관계가 명확한 편이라 승소 확률이 매우 높습니다.

#2.1. 소장 접수와 변론: 집주인의 연락 두절에 대응하며 재판 준비하기

소송의 시작은 법원에 소장을 제출하는 것입니다. 소장에는 보증금 원금과 그동안 받지 못한 이자를 청구하는 내용을 담습니다. 소장이 접수되면 법원은 이를 집주인에게 보냅니다.

상대방이 소장을 받고도 30일 이내에 답변서를 제출하지 않으면 '무변론 판결(민사소송법 제257조)'로 더 빠르게 승소할 수 있습니다. 만약 답변서를 제출한 집주인이 재판(변론기일)에 나오지 않더라도 재판은 그대로 진행되며, 답변서에서 다투지 않은 원고의 주장은 자백간주 법리(민사소송법 제150조)에 따라 집주인이 인정한 것으로 보므로 승소 판결을 받을 수 있습니다. 하지만 집주인이 소장을 받지 않고 도망다녀 주소나 근무지를 알 수 없는 경우에는 민사소송법 제194조 및 제196조에 따른 '공시송달(상대방의 주소 등을 알 수 없을 때 서류를 법원 게시판 등에 올려 전달된 것으로 간주하는 것)'이라는 절차를 거쳐야 합니다. 연락이 두절된 집주인이라도 법적 절차는 계속 진행할 수 있으니 안심하셔도 됩니다.

#2.2. 소송 기간과 필요 서류: 평균 4~6개월 소요되는 일정 단축하기

전세 보증금 반환 소송의 소요 기간은 사건의 복잡도에 따라 다릅니다. 상대방이 다투지 않는 단순 사건이나 소액 사건(3,000만 원 이하)은 보통 평균 4개월에서 6개월 정도 걸립니다. 하지만 일반적인 단독 사건의 1심 평균 처리 기간은 2024년 기준 약 7.4개월이었고, 법원에 따라 이보다 더 오래 걸리기도 하므로 일정을 여유 있게 잡는 것이 좋습니다.

소송을 시작할 때 법원에 내야 하는 공적 비용은 보증금 액수에 따라 결정됩니다.

인지대(법원 수수료): 민사소송 등 인지법 제2조 제1항 제2호에 따라 보증금이 1,000만 원 이상 1억 원 미만이라면 (보증금 × 0.0045) + 5,000원을 냅니다. 예를 들어 보증금이 5,000만 원이면 약 23만 원입니다. 민사소송 등 인지법 제2조에 따라 1억 원 이상 10억 원 미만이라면 (보증금 × 0.004) + 55,000원이 적용되어, 2억 원일 경우 약 85만 원을 납부합니다. 민사소송 등 인지법 제16조에 따라 전자소송으로 진행하면 이 금액에서 10%를 할인받을 수 있습니다.
송달료(우편 비용): 법원 서류를 당사자들에게 보내는 비용입니다. 현재 1회분 송달료는 5,640원입니다. 원고(세입자)와 피고(집주인)가 각 1명인 경우, 종이 소장으로 접수하면 당사자 2명을 기준으로 소액 사건은 112,800원(1명당 10회분), 단독 사건은 169,200원(1명당 15회분)을 소송 시작 시 미리 예납합니다. 전자소송으로 접수하면 피고 수만 기준으로 계산하므로 이 금액의 절반(소액 56,400원, 단독 84,600원)만 냅니다.

준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

임대차계약서 사본 (확정일자가 찍힌 것: 보증금 이체 내역 및 계약 해지 통보 증거와 함께 준비하는 것이 실무상 가장 효과적입니다)
보증금을 송금한 내역 (이체 확인증)
주민등록등본 및 초본
계약 해지를 통보한 증거 (내용증명, 문자 메시지 캡처 등: 세입자의 갱신 거절 통지는 계약 만료 2개월 전까지 완료해야 법적 효력이 확실합니다)
건물 등기부등본

#3. 세입자의 경제적 손실을 제로(0)로 만드는 보상 전략

소송을 하면 변호사 비용이나 법원 인지대가 아깝다고 생각할 수 있습니다. 하지만 법은 잘못한 쪽(돈을 안 돌려준 집주인)이 이 비용을 책임지게 하고 있습니다.

#3.1. 소송 비용 청구: 변호사비와 법원 인지대를 집주인에게 부담시키는 법

민사소송의 대원칙은 '패소자 부담'입니다(민사소송법 제98조). 즉, 승소하면 세입자가 쓴 소송 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

청구 범위: 법원에 낸 인지대, 송달료뿐만 아니라 변호사 선임 비용(민사소송법 제109조 제1항)도 돌려받을 수 있습니다.
한도: 다만 변호사 비용은 내가 낸 금액 전부가 아니라 '변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙'에 정해진 기준에 따라 청구됩니다. 예를 들어 보증금이 1억 원이라면 최대 약 740만 원까지 변호사 비용으로 인정받아 청구할 수 있습니다.
방법: 판결이 확정된 후 별도로 '소송비용액 확정신청'을 법원에 제출하면 됩니다.

#3.2. 연 12% 지연 손해금: 보증금 지급이 늦어진 만큼 법정 이자 받기

돈을 늦게 돌려받은 것에 대한 보상으로 '지연이자'를 받을 수 있습니다. 이는 집주인에게 아주 큰 압박이 됩니다.

연 5% 구간: 임대차 계약 종료 후 명도(집을 비워주고 비밀번호를 알려주는 것)를 완료한 다음 날부터 소장이 집주인에게 전달될 때까지 민법 제379조에 따른 법정 이율 연 5%가 적용됩니다.
연 12% 구간: 소장 부본이 집주인에게 전달된 다음 날부터 보증금을 실제로 다 받는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%의 고율 이자가 붙습니다.
필수 조건: 이 높은 이자를 받으려면 민법 제536조에 따라 반드시 집을 비워주어야 합니다(이행지체 상태를 만들어야 함). 내가 그 집에 계속 살고 있다면 집주인도 "집을 아직 안 돌려줬으니 돈을 안 주는 것"이라고 항변할 수 있기 때문입니다.

#4. 승소 판결 후 실제로 돈을 받아내는 강제집행 단계

판결문을 받았는데도 집주인이 여전히 돈이 없다며 버틴다면, 이제 법의 힘으로 집주인의 재산을 강제로 가져올 때입니다.

#4.1. 채권 압류: 집주인의 은행 계좌를 동결하여 직접 출금하기

가장 빠르고 효과적인 방법은 집주인의 은행 계좌를 압류하는 것입니다. 판결문을 근거로 법원에 '채권압류 및 추심명령'을 신청하여 결정문이 은행에 송달되어 계좌가 동결되면, 추심명령 등을 통해 그 안에 들어있는 잔액 내에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 다만, 집주인의 생계를 위해 법이 압류를 금지한 예금(2026년 도입된 '생계비계좌'에 든 돈을 포함해 1인당 250만 원까지)은 원칙적으로 가져올 수 없고, 이 부분까지 압류하려면 법원에 따로 신청해 사정을 인정받아야 합니다. 집주인은 계좌가 막히면 일상생활과 금융 거래에 큰 타격을 입기 때문에 이 단계에서 돈을 마련해 오는 경우가 많습니다.

#4.2. 부동산 경매: 최후의 수단으로 살던 집을 처분해 보증금 회수하기

집주인의 현금이 부족하다면 결국 살던 집을 경매에 넘겨야 합니다. 이를 '강제경매'라고 합니다. 법원이 집을 팔아 그 낙찰 대금을 권리 순위에 따라 나누어 주는 절차입니다. 실제 거주와 전입신고(이사했다면 임차권등기)에 확정일자까지 갖춘 세입자는 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 자기보다 뒤 순위의 채권자보다 먼저 보증금을 받지만, 세입자보다 앞 순위의 근저당 등이 있으면 받을 돈이 그만큼 줄어들 수 있습니다.

아파트: 낙찰가율이 높은 편이라 보증금 회수 가능성이 큽니다.
빌라: 낙찰가가 보증금보다 낮아질 위험(깡통전세)이 있다면, 세입자가 직접 경매에 참여해 해당 집의 소유권을 가져오는 '자가낙찰' 방식을 고민해야 할 수도 있습니다. 이는 보증금을 현금으로 돌려받는 대신, 세입자가 직접 경매를 통해 그 집의 주인이 되는 방법을 말합니다.

#5. 결론: 법적 대응을 통해 전세금 분쟁을 안전하게 종결하는 법

전세 보증금 반환 소송은 단순히 원금을 되찾는 것 이상의 의미가 있습니다. 늦어진 기간에 대한 지연이자(소장이 집주인에게 전달된 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 연 12%)와 인지대 및 법원 기준 한도 안의 변호사 비용을 집주인에게 부담시켜 세입자의 손실을 최대한 줄이는 것이 최종 목표입니다.

오늘 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

임차권등기명령: 단순히 신청만 해서는 안 되며, 반드시 부동산 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 후 이사를 가야 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
명도(집을 비워주고 비밀번호를 알려주는 것) 완료: 연 12%의 높은 이자를 받으려면 집을 비워주고 이를 증명해야 합니다.
소송비용 청구: 판결 후 '소송비용액 확정신청'을 통해 변호사비와 법원 실비를 집주인에게 받아내십시오.
강제집행: 판결 후에도 돈을 주지 않으면 계좌 압류나 경매를 통해 확실히 회수하십시오.

내 소중한 재산을 지키는 일은 빠르고 정확한 법적 대응에서 시작됩니다. 혼자 고민하기보다는 전문가의 도움을 받아 절차를 진행하시길 권장합니다.

전세 보증금 반환 소송, 내 소중한 돈과 이자까지 전액 회수하는 법